<준스탁의 부동산이야기> 분양가 상한제의 뜻과 의미 (분양가 산출방법, 적용대상, 논란)

오늘의 공부- 분양가 상한제

최근 분양가 상한제를 폐지하겠다는 기사가 나왔습니다. 이로서 주택 가격을 안정적으로 잡으려는 것으로 보입니다. 여기에서 분양가 상한제란 어떤 뜻일까요? 단순하게 보기에는 그냥 분양가의 상한선을 없애겠다는 뜻 같은데, 좀 더 자세한 설명이 필요한 것 같아서 오늘의 공부 주제로 선정했습니다. 함께 공부하시죠. 

 

1. 기본적인 뜻

일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양 가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도입니다. 이 제도는 주택법 57조에 근거해서 정해졌다고 합니다.

 

2. 상세한 설명

2-1. 분양 가격 산정

분양 가격은 *택지비와 *건축비를 더한 가격으로 산정합니다. 사업주체는 산정된 분양 가격을 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시해야 하는 규정이 있습니다.

 

*택지비(택지 가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정합니다.)
공공택지에 짓는 주택의 경우 = 공급 가격 + 택지 가산비
민간택지에 짓는 주택의 경우 = 감정평가액 + 택지 가산비
*건축비(일정한 범위 내에서 시·군·구 별로 따로 정할 수도 있습니다. 건축가산비는 국토교통부령으로 정해집니다.)
기본형 건축비 + 건축가 산비

2-2. 적용 대상

공공택지 내 공동주택 또는 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역이 적용됩니다. 다만 도시형 생활주택, 재건축 등에서 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않습니다.
민간택지에서 아파트 등 분양 시 분양가 상한제가 적용되는 지역은 아래 그림과 같습니다.

저 정 되는 요건은 투기과열지구에서 다음의 3가지 조건 중 하나에 해당해야 합니다.

(1) 분양 가격 : 직전 12개월 평균 분양가 격상 승률이 물가상승률의 2배 초과했는가
(2) 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5:1 초과했는가
(3) 거래량 : 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 증가했는가

지정 효력 및 적용 시기는 다음과 같습니다.

주택 공급자 입장에서는 분양 가격에 대해 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 합니다. 또한, 분양을 받는 입장에서는 입주자로 선정된 날부터 다음의 의무 거주 기간에 도달할 때까지 주택의 전매는 제한됩니다.

3. 논란

3-1. 재건축, 재개발 위축 및 조합원 재산권 침해

기존에는 공공택지에만 분양가 상한제를 적용하였습니다. 그러나 문재인 대통령의 정부 이후 지속된 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지까지 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일고 있습니다. 그리고, 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택 공급을 위축시킬 것이라는 평가가 있습니다.

재건축, 재개발 사업은 기본적으로 새 아파트를 신규 입주자에게 판매하는 수익으로 조합원의 아파트 건축비를 충당하는 사업입니다. 그러나 분양가 상한제가 시행되면서 사업 추진의 동력이 되는 아파트 분양수익이 급감하게 되었습니다.  심지어 분양가 상한제로 인하여 '주택청약으로 청약이 당첨된 사람' 에게 판매하는 분양가가 '조합원에게 비 용정 산시 사용되는 조합원'의 분양가에 비해서 더 저렴한 기현상이 나타나고 있습니다. 조합원 입장에서는 사실상 사유재산을 강탈당하는 것과 다를 바가 없습니다.

3-2. 청약 경쟁률 과열 및 집값 안정 실패

분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어들게 됩니다. 그 반면 신축 아파트의 수요는 늘어날 수밖에 없습니다. 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 들어가면 떼돈을 버는 것으로 취급을 받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없습니다. 그것은 결국 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은 층 및 미혼층이 크게 불리해지게 되는 결과를 낳아, 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경에까지 이르렀습니다.

또한, 분양가 상한제는 분양가만 상한선을 두는 제도일 뿐, 분양 이후의 시세에 상한선을 두는 제도가 아닙니다.  대부분은 거주요건만 채우고 전세로 돌리는 등의 갖가지 방법을 동원해서 이를 회피합니다. 일각에서는 분양가 상한제로 주위 단지들의 가격이 낮아지는 효과가 있다고 주장하지만, 실제로는 주변 집값을 낮추는 효과는 없었고 오히려 상한제를 적용받은 단지들의 시세가 폭등하는 효과만 보였습니다. 이렇게 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가 상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리는 실정입니다.

3.3. 원자재 가격 상승으로 인한 공사 중단 가능성

2022년 기준으로 건자재와 인건비, 유류 가격이 폭등했습니다. 기존에 책정된 단가로는 공사가 불가능하게 되었고, 협력업체 등에서 건설비를 올려달라는 요구가 빗발치면서 공사를 중단하거나 아예 위약금을 치르고 공사를 포기하겠다는 업체가 나오고 점점 더 나오고 있습니다. 

 

4. 정리하는 글

이러한 이유들로 인해 이번 정부에서는 분양가 상한제에 대해 한계를 느끼고 없애려는 움직임을 가지는 듯합니다. 읽어주시는 분들도 잘 공부하셔서 투자에 도움이 되기를 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 성공하는 투자 하세요.