<준스탁의 부동산이야기> 공시지가의 뜻과 의미 (취득세, 공시가 용어공부)

공시지가를 공부하는 이유

 

부동산을 공부하다 보면 참 많이 나오는 단어가 바로 이 공시지가입니다. 그냥 대충 부동산 가격 기준이라고는 알고 있지만, 정확한 뜻은 알지 못하니 이해가 안 될 때가 많습니다. 아마 많은 부동산 초보 분들도 정확한 뜻에 대해서는 모르실 것 같아서 함께 공부하고자 선정했습니다. 같이 공부해보시죠.

 

1. 기본적인 뜻

부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라서 국토교통부 장관이 조사하고, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 뜻합니다.

 

2. 상세 설명

예를 들어보자면, A라는 토지가 건물이 없는 일반 대지인 경우에 얼마의 가치를 가지고 거래될 수 있는가를 알아보기 위해 국토교통부 장관이 '한국 감정원'과 '감정 평가사' 들에게 의뢰하여 평가하는 것입니다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시를 계획할 때 토지의 수용액의 기준이 되고 또한, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준 가격이 되기 때문입니다.

우리나라에서는 공시지가를 매년 하반기에 조사합니다. 그 이후 12월부터 다음 해 2월까지 3개월 간 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정합니다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하고 있습니다.
이 조사기간 동안 표준 단독주택, 개별단독주택, 공동주택 공시 가격을 같이 조사합니다.

*취득세에 대한 이야기

취득세는 공시지가가 아닌 실거래가를 기준으로 산정합니다. 공시지가 대신 부동산을 거래할 때 실제로 거래된 금액이 실거래가입니다.

 

3. 공시지가의 문제점

 

3-1) 정부의 독단적인 공시지가 산정

 

사실 공시지가의 산정 방식은 투명하지 않으며 사실상 주먹구구식으로 정부가 독단으로 결정할 수 있다 라는 문제가 존재합니다. 이는 한 개인의 의견이 아닌 정부 산하의 부처인 감사원에서도 인정한 사실입니다. 또한 다른 나라와 달리 인상폭도 제한되어 있지 않다고 합니다.

이에 따른 문제는 공시가 산정이 국민들이 납부해야 할 재산세 및 각종 세금, 국민건강보험료 등 각종 준조세, 복지 수여자 결정에 절대적인 영향력을 끼친다는 것입니다. 따라서 정부가 공시가를 마음대로 정하면, 복지혜택자들이 대거 탈락될 수도 있고, 국민들이 납부할 건강보험료와 재산세, 취득세 등 각종 세금을 올리는 것이 가능해진다.

공시가와 연동된 한국의 종합 부동산 세금을 비롯한 재산세는 집이 투자 목적이 아닌 실 거주 목적인 사람들에게 엄청난 피해를 주고 있는 현실입니다. 만약 사람들이 공시지가가 어떻게 정해진 것인지에 대하여 이의제기를 했을 때 반영률은 불과 2.4%도 안되며, 실제로 이의제기를 해본 사람들의 말을 들어보면, 왜 반영을 안 했는지 이유조차 설명하지 않고 거절한다고 합니다.

 

3-2) 미국과 비교해본다면?

미국의 경우 보유세 인상률이 연 2% 이하로 제한되어 있습니다. 따라서 거주자는 장기적인 미래의 세금 수준에 대하여 예측이 가능해지고, 그로 인해 집을 산 이후 늘어난 세금 문제로 인하여 때문에 쫓겨날 걱정이 없으므로 장기적인 재무 플랜으로 안정적인 미래 계획을 짤 수 있습니다.

 

그러나 한국처럼 정부가 원하는 대로 제한 없이 인상할 수 있는 공시가 제도는 실제로 5년에 450%, 심지어 1000% 에 육박하는 급격한 세금 인상을 유도할 수 있어, 국민의 가처분 소득을 정부가 빼앗아 가는 문제가 야기되고 있습니다.

 

또한, 인간의 생애 소득 주기는 보통 40대 초반 때 소득 수준이 가장 높고 그 이후 점점 낮아지다가 59세 정도를 기점으로 적자폭이 커지는 인생으로 돌아서게 됩니다. 따라서 재산세와 종합부동산세가 감당이 안 되는 나이 든 은퇴자들은 더 이상 자기가 살던 곳에 살아갈 수가 없게 되는 경우가 생깁니다. 이는 높은 세금을 감당할 수 있는 진짜 부자만 부촌에서 살 수 있도록 세금법이 강제하는 것과 마찬가지인 것이므로 빈익빈 부익부가 더욱 심각해지는 문제가 될 것입니다.

3-3) 공시지가에 의한 세금을 못 낼 경우에는?

세금을 못 내게 된다면 정부 기관인 세무서에서 살고 있는 집에 체납으로 인한 압류 딱지를 붙이고, 살고 있는 집을 강제 경매로 넘겨 뺏어갑니다. 부유세의 대상인 부자들은 해외로 이민 가거나 외국으로 사업장을 옮길 수 있지만, 그럴 능력이 없는 일반적인 중산층과 서민 한국인들은 어떨 수 없이 빼앗기게 되는 것입니다. 

 

 

3-4) 공시가 이하로 집을 매도하려고 한다면?

 

부동산이 팔리지 않아 공시가 미만으로 집을 팔 경우에는 그동안 공시가대로 내왔던 재산세나 세금을 전혀 돌려주지도 않으며, 공시 가격보다 낮은 매매가는 과세관청에서도 인정하지 않아 공시가를 기준으로 양도차익과 취득세를 계산해서 부과합니다. 즉, 집주인이 실제로 손해를 보고 저가에 팔았다고 해도, 정부는 이를 인정하지 않고 정부가 정한 공시가로 세금을 부과한다는 것입니다. 실제로 지방 부동산에는 이런 일이 빈번하다고 합니다.

 

다시 말하자면 정부가 정한 공시가 미만의 거래액은 취득세, 양도세, 증여세 등의 기준 시가로 인정되지 않으므로 시장보다 저렴하게 매도하는 착한 매도인은 무조건 손해를 보게 되는 구조가 됩니다.  정부가 정한 가격 기준보다 싸게 팔면 안 되게 세법상 강제하는 것과 마찬가지인 것입니다.

 

4. 공시지가에 관련된 사건사고 이야기

 

4-1) 2019년 공시지가 100% 인상 논란

2019년 발표된 공시지가에서 고가지의 가격이 모두 100%씩 인상되어 논란이 생겼습니다. 한국감정원과 감정평가사들은 국토교통부에서 내려온 지침의 압박에 따라 공시지가를 100%씩 올렸다고 주장했습니다. 이에 논란이 있자 국토교통부에서는 단지 일부 예시를 제공한 것뿐이라고 해명하였습니다. 그러나 한국감정원의 감정평가사들이 국토부에서 내려준 공문에 있는 예시가 '단순하게 예시로만 받아들이라고 한 것' 인가 아니면 '실제로 예시대로 행하라고 한 것' 이겠냐며 반론이 쏟아졌습니다. 아무래도 후자 쪽으로 받아들이는 것이 당연했을 겁니다.

 

4-2) 아파트 가격 폭등 논란

공시지가에 이어 아파트 공시 가격도 폭등했습니다. 2019년 서울의 평균적인 공시가 상승률이 무려 14%이었습니다. 거기다가 일부 단지들은 40% 이상 엄청나게 폭등하기도 했습니다. 공시 가격이 40% 인상된다면, 보유세는 50% 인상됩니다. 세금이 이렇게 부담이 되게 오른다면 더 이상 살 수 없는 가정이 늘어날 수밖에 없을 겁니다.

마치면서

이상으로 오늘의 용어 공부를 마치겠습니다. 도움이 되셨다면 구독과 하트는 눌러주세요. 앞으로 더 유용한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 성공하는 투자 하세요.