<준스탁의 부동산이야기> 임대차 3법이란? (2편 기본적인 뜻, 평가)

4. 시장 동향: 전세대란

4-1. 임대차 3 법 직후 2020년 상황

전월세 상한제 및 계약갱신청구권제 도입 이후 전셋값 상승세는 계속되고, 물량은 크게 줄어들었습니다.
서울 아파트 전세 거래는 2020년 7월 11,480건이었는데, 9월에는 4,518건으로 무려 61% 줄어들었다. 작년 대비로 비교해 본다면 7,234건을 기록한 2019년 9월에 비해 37% 감소한 것을 볼 수 있습니다.
또한 같은 해 9월 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.6% 올랐습니다. 같은 해 6월(0.24%) 및 7월(0.45%)보다는 높은 수준입니다. 월세 상승률 역시 8월에는 0.13%, 9월에는 0.14%를 기록했는데, 이는 같은 해 6월(0.05%) 및 7월(0.09%) 보다 상승 폭이 확대된 것입니다.
임대차법이 낳은 극심한 전세난 속에 서울 전셋값은 새 임대차법 5개월 만에 직전 5년 이만큼 오른 것으로 조사되었다고 합니다.

또한 임대차법으로 전세매물이 줄어들고 전세가 폭등하자 전세난민들이 생겨났으며 전세난에 지친 전세난민들은 구하기 힘들고 폭등한 전세를 포기하고 기존주택 매수로 돌아서기 시작하였습니다. 폭등한 전세 가격 때문에 매매와 전세 차이가 상대적으로 줄어들어 이용한 갭 투자자들 역시 늘어나 전국 매매가 역시 역대 최대 수준으로 폭등하는 풍선효과가 나타났습니다.

4-2. 결국 여당에서는?

2020년 10월 23일 국회 국토교통위원회 종합감사에서 김현미 국토교통부 장관은 "과거 여당이 임대차법 안 한 이유, 이제 알겠다" 라며, 임대차 3 법이 촉발한 시장 혼란을 인정하고 상황을 지켜보겠다고 밝혔습니다. 뉴스 기사들, 그리고 댓글에 달린 의견들과는 달리, 김 장관의 이 발언은 3 법 시행 직후에 터져 나온 시장의 격렬한 부정적인 반응에 대한 것이었습니다. 김 장관은 임대차 3 법 시행 자체를 후회하지 않는다라고 밝혔습니다..

임대차 3 법 시행 1년 동안, 서울 아파트 전세는 줄고 월세 거래 비중은 28%에서 35%로 늘었는데, 25개 구 모두 월세 거래 비중이 늘고 전세는 줄어든 것으로 조사되었다. 또한 2020년 7월까지 전셋값 상승률은 전국 4.5%, 서울 5.2%였는데, 임대차법 시행 후 1년 동안 전셋값 상승률은 전국 24.6%, 서울 27.2%였다.

4-3. 2022년 현재

2022년 현재 전세 시세는 2중 가격을 넘어 다중 가격을 형성하고 있습니다. 하나는 신규 전세로 가장 비싼 시세이며, 다른 하나는 계약갱신청구권을 사용한 시세가 있고, 그 가운데 계약갱신청구권을 포기하는 대신 중간 정도에 타협한 경우가 있습니다. 마지막으로 임대사업자의 전세건으로 문재인 정부 시기의 전세가 폭등 전의 5% 누적 상승분만 반영한 가장 싼 시세입니다. 이로 알 수 있듯이 시세의 왜곡현상이 점차 심해지고 있다고 볼 수 있습니다. 이에 정부는 표준임대료 제도 도입을 통한 신규 전세가의 가격 억제 여부를 검토하겠다는 소문이 있습니다. 이것이 실제로 시행되면 전월세 신고제의 시행 사유가 표준임대료 도입이 목적이었다는 시장의 우려가 현실화되는 것이 될 것입니다.

5. 과거 사례

과거 사례도 알아보겠습니다. 1989년에는 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과되었습니다. 당시에도 2년간 전셋값은 폭등이 유지되었습니다. 그러나 당시 시장은 이미 발표된 1기 신도시의 희망이 있었고, 1987년 노동자 대투쟁 등으로 실질임금이 상승하기도 했습니다. 그리고 이를 뒷받침하는 3저 호황 시기였기 때문에 시장은 경제 성장을 기반으로 전세 폭등을 감내할 수 있었고, 91년 이후 1기 신도시가 입주하면서 임대차 시장이 안정세를 찾을 수 있었다고 합니다.

6. 여론조사 및 설문조사

일반인들과 전문가들 모두 임대차 3 법에 대해 부정적인 반응을 보이고 있습니다.

6-1. 일반인 대상 조사

리얼미터가 10월 16일 전국을 대상으로 한 여론조사에 따르면, 임대차 보호법에 대해 재개정해야 한다는 응답은 48.3%로 현행 유지 응답 38.3%보다 더 높았다. 특히 서울 지역에서는 재개정 54.6% 대 현행 유지 28.1%로 격차가 가장 컸습니다.
그리고, ' 직방 ' 에서도 자사 앱 이용자 1,154명을 대상으로 한 설문조사를 진행했습니다. 응답자의 78.7%가 전세 거래를 선호하는 것으로 나타났다. 또한 임대차 2 법(계약갱신청구권제 및 전월세 상한제)이 전월세 거래에 도움이 안 된다는 응답은 64.3%에 달한 반면, 도움 된다는 응답은 14.9%에 불과했습니다.

6-2. 전문가 대상 조사

한국경제학회의 2020년 8월 부동산 관련 설문조사에서, 임대차 3 법으로 임차인의 권리가 강화되고 보호될 것이라는 주장에 동의한 경제학자는 14%에 불과한 반면, 임차인의 임대 부담이 상승할 것이라는 주장에는 경제학자의 72%가 동의했습니다.

7. 이후 상황

부동산 정책 대수술을 예고한 윤석열 대통령 당선인 측이 이번에는 문재인 정부 대표 정책인 이른바 '임대차 3 법'을 손보겠다는 강한 의지를 드러냈습니다. 시장에 상당한 혼선을 주고 있다며 축소, 더 나아가 폐지까지 검토하고 있다고 밝혔습니다.

8. 결론 및 나의 생각

임대차 3 법은 결국 세입자 보호를 위한 제도로서 만들어졌습니다. 하지만 전셋값 상승과 전세의 월세화 등의 부작용을 낳았다는 지적이 많습니다. 실제 임대차법 시행 이후로 서울 주택 전세 가격 상승률은 두 자릿수를 기록하고 있고, 2020년 상반기 20%대에 머물던 월세 계약 비율은 임대차 3 법 시행 이후 40% 수준으로 뛴 것을 볼 수 있습니다. 그러나 지방선거를 앞둔 민주당은 임대차 3 법의 경우 아직 효과를 판단하기 어렵다며, 법 개정과 폐지에는 부정적으로 보고 있습니다. 잘못을 인정하고 싶지 않아 하는 모습이라고 밖에는 생각이 들지 않습니다. 새로운 정부가 들어선 이후 이 법이 어떤 식으로 바뀔 지에 대해서 많은 관심이 쏠리고 있는 것 같습니다. 저는 개인적으로는 세입자를 보호하는 것은 맞다고 보지만 많은 개정이 필요하다고 보고 있습니다. 과연 어떤 식으로 흘러가는지 계속해서 지켜보고 그에 맞는 투자를 하는 것이 필요해 보입니다.


이상으로 임대차 3 법에 대한 공부를 해보았습니다. 도움이 되셨다면 구독과 하트를 눌러주세요. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.