<준스탁의 부동산이야기> 저당권의 뜻과 의미 (저당권과 근저당권이란?

1. 기본적인 뜻

 

민법에서 규정하는 담보물권을 뜻합니다.
그냥 뜻을 본다면 쉽게 이해가 가지 않기 때문에 예를 들어서 보충해보겠습니다.

만약 매수자가 부동산을 살 때, 은행에서는 매수자의 부동산에 '저당권' 을 설정하면서 대출을 해줍니다. 그러면 매수자가 부동산의 등기부를 발급받아보면 소유권 이외의 권리에 관한 사항에 '1. 근저당권 설정' 이라는 항목에 '채권최고액 금 5,000,000,000원' 과 같은 내용이 기재되어 있을것입니다.

 

그리고 매수자가 부채상환능력이 좋지못해서 빚을 갚지 못하게 되면 은행에서는 저당권을 실행하게 되고, 매수자의 부동산에는 경매 절차가 진행될 것입니다. 채권최고액은 이자비용 및 경매실행비용도 포함하므로 대출실행액의 1.2배에서 1.3배에 해당하는 금액이 채권최고액으로 근저당설정되어 있는 경우가 대부분이라고 보시면 됩니다.

 

 

2. 저당권의 특징

 

 

1) 저당권은 저당물 전체에 대해 적용됩니다.

가령 주택에 저당권이 설정되었다면 주택에 부착된 물건 역시 저당권에 포함된다는 것입니다. 만약 목적물의 일부분 또는 물건에 대해 저당권을 설정하지 않으려면 저당권자와 협의하여 이러한 사항을 등기하여야 한다. 

 

2) 저당권은 점유를 수반하지 않는다는 특징이 있습니다.

그로 인해 시효취득의 대상이 아니게 됩니다. 또한 저당물의 점유가 침탈되었어도 침탈자에게 저당물을 자신에게 반환하도록 청구할 수는 없습니다. 어차피 저당권을 실행시켜 버리면 끝나버리기 때문입니다.

(참고로 시효취득이란 물건 또는 권리를 점유하는 사실 상태가 일정 기간 계속되는 경우 실제 권리자 또는 소유자가 누구인지에 관계없이 권리취득의 효과가 생기게 하는 제도입니다.)

3) 저당권의 설정은 취득은 아니지만 엄연히 등기부등본에 기재되는 내용이기 때문에 채권최고액에 비례한 등록분 등록면허세가 부과됩니다.

이는 채무자가 아닌 채권자가 지불해야합니다. 그러나 채무자가 빚을 모두 상환하여 저당권을 말소할 때는 등록면허세 7,200원을 채무자가 납부해야합니다.

 

4) 제3자가 근저당이 설정된 목적물을 취득하게 된다면 채권 최고액만큼을 근저당권자에게 변제하고 저당권을 해제할 수 있게 됩니다.

 

만약 채권 최고액이 1억이고 실제 발생한 채권이 1억 2천이라면 1억만 반환해도 근저당권 해제가 가능합니다. 그러나 채무자 본인이나 연대보증인은 채무 전액을 변제해야만 근저당권 말소를 청구할 수 있습니다.

 

3. 근저당권이란?

현실에서의 저당권에 관한 거래는 99% 이상이 근저당으로 이루어집니다. 이것은 '장래의 불확실한 채무' 까지도 채무자를 위해서가 아니라 채권자를 위해서 보장해준다는 것입니다. 그렇다고 완전히 불확실한 것은 아니고, 보장되는 최고금액 정도는 있습니다.

 

근저당권의 취지는 장래의 불특정한 다수의 채권이 발생하는 기본계약을 담보하자는 것입니다.

그러나 실제 거래계에서는 불특정채권이 아닌 특정채권 나아가 채권액이 확정된 채권마저도 일반저당권이 아닌 근저당권으로 담보하게 되었습니다. 저당권이 아닌 근저당권을 설정하면 원본 확정 후 1년분을 초과하는 지연이자까지도 최고액 범위 내에서 담보할 수 있기 때문입니다.

4. 근저당의 유형

 

근저당의 유형으로 특정근저당, 한정근저장, 포괄근저장, 순수포괄근저당 등이 있습니다. 

특정한 계속적 거래에서 발생하는 불특정한 채권을 담보하는 특정근저당, 일정한 종류의 계속적 거래에서 발생하는 불특정한 채권을 담보하는 한정근저당, 특정한 혹은 일정한 종류의 계속적 거래에서 발생하는 불특정한 채권과 기타 일체의 채권을 담보하는 포괄근저당, 아무런 기본 거래 없이 일체의 채권을 담보하는 순수 포괄근저당으로 나뉩니다. 이는 근보증이 특정근보증, 한정근보증, 포괄근보증, 순수포괄근보증 등으로 나뉘는 것과 유사합니다.

이상으로 부동산 용어 공부를 위해 근저당에 대하여 알아보았습니다.

위 내용이 도움이 되셨다면 구독과 하트를 눌러주세요. 앞으로 함께 공부해나가겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 행복하게 보내세요.