<준스탁 부동산용어> LTV란 무엇일까?

 

기본적인 뜻

LTV (Loan To Value Ratio)

담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로
동산과 부동산에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율을 뜻합니다.

상세한 설명

예를 들어서 설명하자면, 감정가 10억 원의 아파트를 소유하고 있는 사람이 은행에서 주택 담보 대출로 8억 원을 빌렸을 때, LTV는 80%가 됩니다.

만약, 대출받은 사람이 돈을 못 갚았을 때 금융기관은 담보주택을 경매해서 그 대금으로 채권을 회수해야 합니다.
그러나, LTV가 너무 높게 책정되어 대출이 진행되었을 경우에는 금융기관에서 대출 원리금을 모두 회수할 수 있을지 걱정이 될 수밖에 없습니다.
왜냐하면, 경매가 진행되었을 때 매우 낮은 가격으로 낙찰이 될 수도 있고, 주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문입니다.
만약 이러한 경우에는 지금 아파트의 가격이 높더라도 그걸 팔아서 채권을 온전히 회수할 수가 없을 것입니다.

이런 우려를 수치화한 것이 바로 LTV라고 보면 됩니다.
그러니까 통상 대출 받을 때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율입니다.

어떤 식으로 가치가 산정되는가?

담보물의 가치는 통상 제3자에 의해 공정가치를 의뢰하거나 신뢰성이 있는 기관의 인증 자료를 기반으로 산정하게 됩니다.

부동산의 경우를 보자면, 공시지가를 기준으로 따지기도 합니다.
통상 LTV라면 부동산에 대한 담보대출을 뜻하기도 하며, 주택을 담보로 할 경우 주택 담보대출로 불리기도 합니다.

대한민국에서 LTV를 인정하는 시세는 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준 시세 중 하위 평균가를 적용합니다.

해당되지 않는 경우는?

담보가가 아무리 높다고 하더라도 15억 이상의 아파트는 초고가 아파트로 분류되어 주택 담보 대출 자체가 제한이 됩니다.

한국에 적용된 역사

2012년부터 부동산 경기부양책 요구로 DTI와 LTV의 규제 완화를 재계에서는 요청함에 따라 2013년 4월 박근혜 정부는 생애 최초 주택 구입 자금에 대하여 연말까지 LTV를 70%로 상향하였으며 2014년 7월에는 LTV를 70%로 일괄 상향했었습니다.

이후 문재인 정부 이후 부동산 가격이 폭등하자, 정부는 2017년 6월 6.19 부동산 대책을 내놓아 LTV를 60%로 인하하였고, 같은 해 8월에는 8.2 부동산 대책을 내놓아 LTV를 다시 40%로 대폭 인하하여 돈줄을 졸라매었다.

그래도 집값이 진정되지 않자, 정부는 9.13 부동산 종합 대책을 내놓았었습니다.
간단히 말해, 집을 한 채라도 보유하면 LTV를 0%로 적용하겠다는 내용. 사실상 기존 주택 소유자는 신규 주택 구입 목적의 대출을 받지 말라는 얘기가 됩니다.

2019년에는 12.16 부동산 대책을 통해 기존에 40%를 적용했던 것을 시가 9억 원을 기준으로 그 이하에는 40%, 초과분에는 20%로 차등 적용하기로 했습니다.

예를 들어서 10억 원의 아파트를 구입하기 위해서 기존에는 10억×40% = 4억 원까지 대출받을 수 있었는데, 규제 강화로 9억×40%+1억×20% = 3억 8천만 원까지만 대출이 가능해졌습니다.

그리고 지금, 윤석열 정부가 들어 오려 하면서 이후 새로운 부동산 정책들이 도입될 준비 중입니다.
올해 시작될 새로운 정책은 과연 어떤 식으로 흘러갈 수 있을지 지속해서 관찰해 볼 필요가 있습니다.

지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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