<준스탁의 부동산이야기>임대차3법이란? (1편)

 

임대차 3법을 알아보는 이유

 

임대차 3법이 나온 이후 국내 부동산 시장에서는 크고 작은 잡음들이 많이 들렸었습니다. 임차인은 보호하기 위해서 만들어 진 이 법이 왜 오히려 좋지 않은 결과를 초래했을까요? 저는 이 이유를 알고싶어 오늘의 공부를 임대차 3법의 뜻과 의미를 알아보는 것으로 정했습니다. 저와 같은 궁금증이 있으셨다면 함께 공부해보시죠.

 

 

 

1. 기본적인 뜻

기본적으로는 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 요점으로 한 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법의 개정안이라고 합니다.
2020년 7월 29일 법사위를 거쳤고, 7월 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며 7월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었습니다.

(계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 시행되었다.)

2. 주요 내용

 

2.1. 계약갱신청구권

기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장하는 권리입니다.

세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다.
임대인은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못하게 됩니다.
세입자는 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부될 수 있습니다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 합니다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있습니다.

 

2-2 집주인과 세입자의 분쟁

당연히 이 개약갱신 청구권으로 인해 분쟁이 일어났습니다. 집주인과 세입자는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 '정당한 사유'가 무엇인지를 놓고 치열한 공방을 벌이고 있습니다.

뉴스 보도에 따르면 대표적으로 다음과 같은 분쟁이 있었는데, 이런 경우 이런 결론이 나온다고 합니다.

① 임대 계약 기간동안 월세를 세 번 연체한 세입자의 경우 : 재계약 전이라면 집주인 '승' vs. 후라면 세입자 '승'
② 집주인에게 말하지 않고 몰래 강아지를 키우고 있던 세입자의 경우 : 특약이 있다면 집주인 '승' vs. 특약 없고 큰 문제 없었다면 세입자 '승'
③ 세입자가 집의 일부분을 망가뜨렸다면? : 중대한 훼손이라면 집주인 '승' vs. 경미한 훼손이라면 세입자 '승'

 

아무래도 집주인에게 다소 불리하게 보입니다.

 

2-3 전월세상한제

위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전계약 임대료의 5%로 제한합니다. 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.
임대료의 상승폭에 제한을 둔 제도입니다.

그러나 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 경우에도 임대인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없습니다. 만약 정말 인상해야하는 상황이라면 소송으로 가거나 분쟁조정을 거쳐서 그 결과에 의해 인상 여부가 결정되게 됩니다.

2-4 전월세 신고제

주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하는 제도 입니다.

 

 

3. 부정적 평가의 예

3-1 좁은 적용 대상

임대차 3법 시행 이후 전세 매물의 감소 및 전세 가격의 상승이 이어지면서 기존 세입자의 갱신율은 증가하게 되었습니다. 즉, 신규 세입자나 임차인은 불이익을 입는 대신 기존 세입자만 이득을 보는 구조가 형성되었습니다.

전세 입대인의 수가 절대 다수가 아닌 상황에서 이와 같은 정책이 시행되면서 자연스레 부정적 평가를 부르게 되었다.

 

3-2 소급입법

해당 법령의 가장 큰 문제점은 소급입법에 있습니다. 법률 시행 이후의 계약이 아닌 기존 계약에도 갱신청구권을 사용할 수 있다는 부칙을 삽입함으로서 시장에 대혼란을 가져오게 된 것입니다. 결국 일종의 언더도그마에 해당하며 이로 인한 임대인의 정당한 재산권 행사를 부당하게 침해한다는 의견이 상당합니다.
전월세 상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올릴 가능성이 높아졌습니다. 기존 세입자와 신규 세입자 간 2중 가격이 적용돼 시장 왜곡을 걱정하는 목소리도 생겼다고 합니다.

3-3 많은 구멍들

임차인의 권리 신장을 위한 장치들에 임대인이 피해갈 구멍이 많이 보입니다. 특히 계약 기간 갱신에 있어 집주인이나 그 직계존비속의 실거주 여부를 파악할 장치가 있는가하는 점도 쟁점입니다. 임차인이 갱신 거부로 입은 손해에 대해 법정 다툼을 할 여력이 없을 거라는 점도 약점이기도 합니다.

 

4. 개인적인 생각

 

일단은 임대차3법에 대한 기본적인 내용과 부정적인 평가에 대하여 알아보았습니다. 아직 못 다룬 내용들이 더 있으니 2개의 포스팅으로 나누어서 올리도록 하겠습니다. 오늘 공부내용이 도움이 되셨다면 하트와 구독을 눌러주세요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.